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アパート建設や経営に関して、実際のところはよくわからないという人も多いでしょう。ここからはアパート建設の構造やコスト感について解説していきます。

アパートの構造には種類がある

アパートは、主に木造と軽量鉄骨造の2種類があります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造、鉄筋鉄骨コンクリート造になると、構造上はマンションに分類されます。アパートは基本的に2階建てまでの建物を指しますが、1階の車庫の上に木造2階建ての住宅が付いている建物も、アパートと呼びます。

アパートは低層住宅のためエレベーターが無いのも特徴の一つでしょう。

また、マンションは広いエントランスや管理室があり、オートロックといった設備も充実しています。

一方で、アパートにはエントランスが無く、集合玄関と階段という構造が一般的です。集合玄関にオートロックが付いているアパートもありますが、管理人室はほぼ無いと考えておきましょう。

建築費用のコスト感

アパート建設に関する価格相場は、坪単価×延床面積で求めることができます。坪単価の相場は、木造で70～100万円、鉄骨造で80～100万円、鉄筋コンクリート造で90～120万円ほどです。

例えば、坪単価90万円で、延床面積が100㎡の木造アパート建設にかかる費用を計算してみましょう。1坪は1㎡×0.3025と計算しますので、200㎡は60.5坪です。つまり、建築費用は「60.5坪×90万円=5,445万円」となります。

また、坪単価は当然場所によって異なります。同じ福岡県内でも福岡市内の中心部であれば350～400万程度ですが、都心部から離れたところであれば坪単価10万円以下の場所も珍しくありません。もし、福岡県内でアパート経営をお考えでしたら事前に県内の坪単価もチェックしておくことをおすすめします。

建築費の内訳

上記の建築費用はアパート全体の建築費用ですが、内訳としては躯体が40％、仕上げが40％、設備で20％となっています。躯体は柱や梁（はり）、壁や屋根などの主要部分、仕上げは主に内装のことを指します。設備は、電気や給湯器、ユニットバス、トイレなどです。

アパート建設の目的は収入です。例えば、人気のデザイン性のあるアパートと立地とのマッチング次第でさらなる収入アップ・空室対策になります。ここからはアパート建設の際に必要な知識として、間取りと収支の関係について解説していきます。

アパート建設は立地が大事

アパート建設の際に大事なのが立地です。具体的な例としては、郊外はファミリーが多い傾向なのでファミリー向けの間取りやデザインに、繁華街の近くであれば利便性重視の単身者向けにする、といった基本的なポイントを踏まえることが大切です。

アパート建設を検討する際は、まずは立地が大事だということからスタートしましょう。

立地に合った間取り

立地の重要度を考えると、ファミリー層の多い郊外にワンルームのアパートを建てても需要は期待できない可能性が高いです。ワンルームの需要を考えるのであれば、例えば大学の近くなどはワンルームや1K、1DKなどの一人暮らし用のアパートの需要があります。大学と提携すると空室対策にもなり収入が安定します。

駐車スペース

特に郊外に2LDK～3LDKのファミリー向けの間取りのアパートを建てる際は、使いやすい間取りとあわせて駐車場スペースにも注目しましょう。最近は、夫婦それぞれ1台ずつ車を持つご家庭も増えています。駐車場を1世帯に付き2台分確保できると、より確実な需要が期待できます。

逆に駐車スペースが無ければ、せっかく間取りがよくても入居率や収入に影響してしまうケースもあります。

アパート建設による収入

アパート経営で気になるのは収入ですが、どのような仕組みで収入が決まるのか説明します。

アパート収入は家賃収入からアパートローンを差し引いた金額を指します。しかし、修繕費や設備の交換などは基本的にオーナーの負担なので、積み立てておく必要があります。また、入居率100％を基本に収支を計算してしまうと大変なことになるため、入居率に関してはある程度バッファを考慮する必要があります。

それではさっそく、アパート建設の成功ポイントを見ていきましょう。

建築会社の特徴を知る

アパート建設を成功させるポイントは、設計会社や建築会社の選び方にあります。特にアパート建設の実績は重要です。

また、建築会社によって建物に特徴があります。アパートに関してはある程度プランが決まっているので、自分が希望するアパートを建ててくれる設計技術や建築技術があるのか、確認しておきましょう。

収支計画が大事

アパート建設の際に最も大事なことは収支計画です。アパートの場合は間取りが小さいほど賃料単価がアップする傾向があるため、間取りも収支を計算して設定する必要があります。

例えば、60㎡2LDKの家賃が10万円だとすると、賃料単価は1,666円です。対して、20㎡の1Rの家賃が6万円とすると賃料単価は3,000円となり、約2倍の収支となります。ただし、いくら賃料単価が高くても立地とマッチしていなければ、入居率に影響しますのでその点は要注意です。

使いやすい間取り

デザイナーズマンションは人気がある一方、あまりにもデザイン性が高いと入居率が下がることがあります。一見おしゃれに見える間取りでも、収納が少なかったり、家具が置きにくかったりする間取りは入居へのハードルが高くなってしまうのです。

間取りは使いやすく、クロスや設備などをおしゃれなものにすると、デザイナーズ風でも使いやすい間取りとなります。

プランやデザインの自由度

大手のハウスメーカーは、アパート建設のプランはある程度規格が決まった設計が基本となります。ある程度自由なプランやデザインを取り入れたい場合は自由設計ができる業者を選ぶことをおすすめします。

デザイン性を追求したい方向けに、アパート建設における洋風デザインの魅力について紹介していきます。

付加価値が付く

アパート建設の段階からいかに魅力的なアパートにするかが入居率をアップさせる秘訣となります。

例えば、古民家賃貸が流行っていますが、新築アパートでわざわざ和風テイストを取り入れるというのは逆効果なケースも多くあります。和風テイストは古いアパートならではの魅力であり、新築では洋風デザインが好まれます。

昔は2LDKのアパートの1室に当たり前にあった畳の和室ですが、現在ではアパートを新築する際、オール洋室というアパートが主流となっています。また、畳の張り替え費用の相場は高く、洋室の方が低コストを追求しやすいです。

デザイナーズ風にできる

デザイナーズマンションの定義はあいまいですが、有名なデザイナーや建築家が手掛けた建物をデザイナーズマンションと呼ぶのが本来の意味です。しかし、クロスや設備を洋風に仕上げるだけで、デザイナーズ風になります。デザイナーズマンションに寄せた雰囲気作りができれば、入居者募集の際の広告でもキャッチフレーズに「デザイナーズ」といった文言でアピールすることも可能です。

デザイナーズ風の洋風デザインにすることで入居募集がしやすくなり、入居率アップも期待できます。また、古いアパートもリフォームで洋風にすることでコストをかけずに空室対策ができますので将来的な資産価値の維持もしやすくなります。

見た目が魅力的

洋風デザインは見た目が魅力的なのが最大のメリットです。例えば、センスのよい洋風のアパートと、普通のアパートが同じ家賃だった場合は、センスのよい洋風のアパートを選ぶという人が大半でしょう。多少立地の悪い場所でも、洋風で見た目がよければ入居率もよい傾向もあります。